Freehold และ Leasehold เรื่องต้องรู้ก่อนลงทุนกองอสังหาฯ
เพราะผู้ลงทุนมักจะได้ยินอยู่เสมอ เมื่อมีการพูดถึงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ว่า กองนี้เป็นแบบฟรีโฮล์ด หรือไม่ก็กองนี้เป็นแบบลีสโฮล์ด ดังนั้น เพื่อให้เกิดความเข้าใจอย่างง่ายๆ สำหรับคำว่า ฟรีโฮล์ด หรือลีสโฮล์ด จึงขออธิบายดังนี้
Freehold (ฟรีโฮล์ด) หมายถึง การมีกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ในทรัพย์สิน ดังนั้น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แบบ Freehold จึงหมายถึง กองทุนรวมที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยกองทุนรวมมีกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น หรือพูดง่ายๆ ว่า หากพลิกดูหลังโฉนด จะระบุอย่างชัดเจนว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นเจ้าของอย่างชัดเจน ซึ่งจะมีสิทธิเต็มที่ในการจัดหาผลประโยชน์ในที่ดิน และทรัพย์สินที่อยู่บนที่ดิน ตราบใดที่ยังมีความเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์นั้น
นอกจากนี้ ข้อดีอีกอย่างหนึ่งของการที่กองทุนเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ก็คือ มูลค่าของทรัพย์สินมีโอกาสที่จะปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะราคาของที่ดินที่ส่วนใหญ่ จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต ซึ่งเป็นการปรับตัวตามอัตราเงินเฟ้อ ส่วนมูลค่าของอาคารและสิ่งปลูกสร้างนั้น แม้ว่าอาจจะเก่าหรือมีการเสื่อมสภาพไปบ้าง แต่หากกองทุนมีปรับปรุงและบำรุงรักษาอาคารอย่างสม่ำเสมอ โอกาสที่กองทุนจะรักษาอัตราการเช่าได้ดีต่อเนื่องนั้นก็ไม่ไกลเกินความจริง
ในอนาคตผู้จัดการกองทุนและผู้ถือหน่วยอาจเห็นโอกาสในช่วงเวลาที่เหมาะสมในการขายอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม กองทุนรวมสามารถที่จะขายอสังหาริมทรัพย์ออกจากกองทุนรวม เพื่อเลิกกองทุน และนำเงินที่ได้จากการขายเฉลี่ยคืนให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน หรือหากกองทุนมีทรัพย์สินหลายชิ้น กองทุนก็อาจจะขายทรัพย์สินบางชิ้นออกจากกองทุน เพื่อขายทำกำไรแบ่งคืนให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนก็ได้ด้วย ดังนั้น นอกจากผู้ถือหน่วยจะได้รับเงินปันผลอย่างสม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าแล้ว ผู้ถือหน่วยยังอาจได้รับกำไรส่วนต่าง (Capital gain) จากการขายทรัพย์สินในอนาคตอีกด้วย
Leasehold (ลีสโฮล์ด) หมายถึง สิทธิการเช่าในทรัพย์สิน ตามระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า ดังนั้น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แบบ Leasehold จึงหมายถึง กองทุนรวมที่ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยกองทุนรวมไม่มีกรรมสิทธิ์ในความเป็นเจ้าของของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมลงทุน แต่จะมีเพียงสิทธิในการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมเช่ามา ตามระยะเวลาที่ระบุในสัญญาเช่าเท่านั้น หรือพูดง่ายๆ ก็คือ กองทุนไปเซ้งทรัพย์สินมานั่นเอง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นสัญญาเช่าระยะยาว ซึ่งเป็นระยะเวลาที่นานพอที่กองทุนจะสามารถหาผลประโยชน์ในทรัพย์สินชิ้นนั้นๆ ได้ให้คุ้มกับค่าเซ้งมา เช่น 15 ปี 20 ปี หรือ 30 ปี หรือนานกว่านั้น
ทั้งนี้ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์หรือมูลค่าสิทธิการเช่าก็จะทยอยลดลงตามระยะเวลาหาประโยชน์ของสัญญาเช่าที่เหลือน้อยลง จนกระทั่งเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง กองทุนมีหน้าที่ในการส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าคืนให้กับผู้เช่า ซึ่งหมายถึง มูลค่าสิทธิการเช่าซึ่งเป็นทรัพย์สินของกองทุนรวมจะเหลือเท่ากับศูนย์ ดังนั้น ในช่วงระหว่างเวลาที่กองทุนรวมยังคงถือสิทธิการเช่าอยู่นั้น ผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลจากการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมเช่ามาและมีต้นทุนแฝงอยู่ในผลตอบแทนที่รับมา ซึ่งโดยหลักการแล้วในประเภททรัพย์สินเดียวกัน
การลงทุนในแบบสิทธิการเช่า (Leasehold) นั้น ผู้ลงทุนย่อมคาดหวังที่จะได้รับอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าการลงทุนในแบบเป็นกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของ (Freehold) สำหรับในส่วนของเงินลงทุนนั้น ผู้ลงทุนอาจจะได้รับเงินทุนคืน จากการลดทุนจากกองทุนรวมในกรณีกองทุนรวมมีสภาพคล่องส่วนเกินจากการที่มูลค่าสิทธิการเช่าลดลง ทั้งนี้ เงินที่ผู้ลงทุนได้รับทั้งในส่วนของเงินปันผล และส่วนคืนทุนที่ทยอยได้รับนั้นเมื่อรวมกันแล้ว จะต้องให้ผลตอบแทนที่ดีเมื่อเทียบกับเงินลงทุนครั้งแรกนั่นเอง
ปัจจุบันกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมาและซื้อขายผ่านตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย มีทั้งหมด 27 กองทุน ซึ่งจะมีทั้งกองทุนทั้งแบบ Freehold และ Leasehold ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในหลากหลายรูปแบบ เช่น อาคารสำนักงาน โรงงาน โกดังสินค้า อาคารที่พักอาศัย อาคารโรงแรม ศูนย์การค้า หรือแม้กระทั่งสนามบิน ซึ่งจะอยู่ในกรอบของประเภททรัพย์สิน ที่กองทุนสามารถลงทุนได้ตามเกณฑ์ของสำนักงาน ก.ล.ต.
ดังนั้น ผู้ลงทุนจึงมีทางเลือกหลายทางในการกระจายความเสี่ยงการลงทุนไปยังอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท ตัวอย่างสำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แบบ Freehold ที่เพิ่งจะเข้าเป็นน้องใหม่ในตลาดหลักทรัพย์ ได้แก่ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยคอมเมอร์เชียลอินเวสเม้นต์ (TCIF) ของบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน กรุงไทย จำกัด (มหาชน) โดยกองทุนดังกล่าวได้ลงทุนในกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารในโครงการเนชั่นทาวเวอร์ ซึ่งตั้งอยู่บนพื้นที่ 9 ไร่ 26 ตารางวา บนถนนบางนา-ตราด ขาเข้า ช่วง กม. 4 โดยมีทำเลที่ตั้งใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ ประกอบด้วย กลุ่มอาคารสำนักงาน 3 อาคาร และอาคารจอดรถ 1 อาคาร มีพื้นที่ใช้สอยรวม 110,518 ตารางเมตร และพื้นที่ให้เช่ารวมสุทธิ 54,750 ตารางเมตร
จุดเด่นของกองนี้ นักลงทุนมีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้นได้ในอนาคต จากการเพิ่มของทั้งอัตราการเช่าและอัตราค่าเช่า ที่ยังถือว่าต่ำ เมื่อเปรียบเทียบกับตลาดและศักยภาพของโครงการ หรือมูลค่าของทรัพย์สินที่มีโอกาสเพิ่มสูงขึ้น ในอนาคตจากการลงทุนในรูปแบบของ Freehold
นอกจากนี้ ในอนาคตผู้ลงทุนจะมีทางเลือกในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ นอกเหนือจากที่มีอยู่ในปัจจุบัน เช่น ศูนย์กระจายสินค้าขนาดใหญ่ ได้แก่ ตลาดไท ซึ่งเป็นสินทรัพย์ประเภทศูนย์กระจายสินค้าทางการเกษตร ตั้งอยู่บนเนื้อที่ประมาณ 450 ไร่ บนถนนพหลโยธิน กม. 42 (เยื้องมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต)
ขณะนี้ อยู่ระหว่างการยื่นขอจดทะเบียนกองทุนกับสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ สำหรับกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตลาดไท เป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์แบบ Leasehold จุดเด่นของโครงการนี้ คือ ประเภทของทรัพย์สินที่ยังไม่มีในตลาดมาก่อน ด้วยคุณภาพของทรัพย์สินและความหลากหลายของผู้เช่า น่าจะเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการกระจายความเสี่ยงของนักลงทุนได้เป็นอย่างดี
from http://www.bangkokbiznews.com/home/details/business/ceo-blogs/chanida/20100630/340438/Freehold-และ-Leasehold-เรื่องต้องรู้ก่อนลงทุนกองอสังหาฯ.html
tfund, tlogis are good ?
ตอบลบ