Reit : จุดเปลี่ยนกองทุนอสังหาฯ

Fundamentals สัปดาห์นี้ มีเรื่องราวเกี่ยวกับ REIT มานำเสนอว่าทำไมจึงเป็นจุดเปลี่ยนกองทุนอสังหาริมทรัพย์

นับจากนี้อีกไม่นานนัก “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1)” หนึ่งในทางเลือกการลงทุนที่ได้รับความนิยมจากผู้ลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนที่สม่ำเสมอในระยะยาวกำลังจะกลายเป็น “อดีต” และจะถูกเข้ามาแทนที่ด้วย “กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT)” แทนในอนาคตอันใกล้นี้
แต่เพื่อให้บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิมมีเวลาในการปรับตัว ทาง “สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.)” ยังอนุญาตให้ บลจ.สามารถยื่นขอจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ใหม่ได้ และให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เดิมสามารถเพิ่มทุนเพื่อซื้อทรัพย์สินใหม่ได้อีก “1 ปี” นับจากวันที่ประกาศมีผลใช้บังคับ ซึ่งคาดว่าน่าจะเริ่มได้ในต้นปี 2554 นี้
พร้อมกันนี้ก็เปิดโอกาสให้มีการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็น REIT ได้ด้วยเช่นกัน
Fundamentals สัปดาห์นี้ มีเรื่องราวเกี่ยวกับ REIT มานำเสนอ

******

@ ก.ล.ต.อนุญาตให้จัดตั้ง REIT
เกี่ยวกับเรื่องนี้ “ธีระชัย ภูวนาถนรานุบาล” เลขาธิการ ก.ล.ต. บอกว่า คณะกรรมการได้อนุมัติหลักการในการจัดตั้ง “กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT)” ซึ่งจะเป็นทางเลือกการลงทุนรูปแบบใหม่ และเป็นการพัฒนาโครงสร้างการระดมทุนและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นไปตามแนวทางสากลที่นิยมใช้กันในต่างประเทศ โดยหลักการในการกำกับดูแล REIT จะสอดคล้องกับแนวปฏิบัติของ REIT ในต่างประเทศ ซึ่งมีความยืดหยุ่นกว่า “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1)” เช่น สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท โดยต้องมีวัตถุประสงค์ที่จะจัดหาผลประโยชน์เพื่อให้ได้ค่าเช่า แต่ต้องไม่เป็นการเช่าเพื่อทำธุรกิจที่ไม่เหมาะสมหรือผิดกฎหมาย สามารถกู้ยืมเงินได้มากขึ้นจาก 10% เป็น 50% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ผ่อนคลายข้อจำกัดในการถือหน่วยของบุคคลใดบุคคลหนึ่งมากขึ้นจากไม่เกิน 1 ใน 3 เป็น “ไม่เกิน 50%” เพื่อไม่ให้บุคคลใดบุคคลหนึ่งมีอำนาจเบ็ดเสร็จในการกำหนดนโยบาย
“ทั้งนี้ การกำกับดูแล REIT จะมีลักษณะทำนองเดียวกับการกำกับดูแลบริษัทจดทะเบียน เช่น เช่น การทำรายการได้มาหรือจำหน่ายไปของอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าที่มีขนาดรายการตั้งแต่ 30% ของมูลค่าทรัพย์สินของกองทรัสต์ และการทำรายการกับบุคคลที่เกี่ยวข้อง จะทำได้ต่อเมื่อได้รับมติเสียงข้างมากจากผู้ถือใบทรัสต์ รวมทั้ง REIT Manager จะต้องมีกรรมการอิสระไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนกรรมการทั้งหมดและไม่น้อยกว่า 3 คน เพื่อเป็นปากเป็นเสียงรักษาสิทธิแทนผู้ถือใบทรัสต์ รวมทั้ง ก.ล.ต. จะกำหนดให้ REIT manager บริหารกองทรัสต์ได้เพียงกองเดียว เพื่อให้มั่นใจว่าจะทุ่มเทให้แก่กองทรัสต์นั้นและไม่มีความขัดแย้งทางผลประโยชน์ที่อาจทำให้ผู้ถือใบทรัสต์ได้รับความเสียหาย ยกเว้นกรณีที่แสดงได้ว่าการบริหารกองทรัสต์อื่นไม่ทำให้เกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์”
ความพิเศษของ REIT อีกประการหนึ่ง คือ บริษัทที่มีความชำนาญด้านการลงทุนและการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่มีความพร้อมในการจัดการ REIT สามารถขอรับความเห็นชอบจาก สำนักงาน ก.ล.ต.เพื่อบริหารจัดการ REIT ได้ด้วย ทั้งนี้ REIT จะเป็นทางเลือกการลงทุนใหม่ที่น่าสนใจสำหรับผู้ลงทุนที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะเป็นวิธีที่ทำให้ไม่ต้องใช้เงินลงทุนมากเหมือนกับการลงทุนโดยตรงและมีข้อจำกัดน้อยกว่าการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากโครงสร้าง REIT มีความเป็นสากลและมีความยืดหยุ่นในการลงทุนและบริหารจัดการมากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ “ดังนั้น ในอนาคตท้ายที่สุดจึงไม่ควรมีการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) อีกต่อไป”
“ทางสำนักงาน ก.ล.ต. อยู่ระหว่างหารือกับกรมสรรพากรที่จะให้รูปแบบการจัดเก็บภาษีเกี่ยวกับธุรกรรม REIT ใกล้เคียงกับการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์มากที่สุด โดยจะได้ประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในประเด็นภาระภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ ต่อไป”

@ รู้จัก REIT
“จารุพรรณ อินทรรุ่ง” ผู้อำนวยการ ฝ่ายงานเลขาธิการ สำนักงาน ก.ล.ต. อธิบายว่า REIT มีคุณสมบัติที่โดดเด่นและแตกต่างจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทั้งในด้านรูปแบบการลงทุนและการบริหารจัดการ แม้ว่าจะมีวัตถุประสงค์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เหมือนกันก็ตาม โดยโครงสร้างการระดมทุนและการลงทุนของ REIT เป็นไปตามแนวทางสากลและไม่มีภาระภาษีที่ลักลั่นกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง จึงทำให้การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้ง “ทางตรง” และ “ทางอ้อม” เกิดความเท่าเทียมกันโดยหลักเกณฑ์การลงทุนและการบริหารจัดการ REIT จะมีความยืดหยุ่น เปิดกว้าง และเป็นมาตรฐานจึงทำให้มีแนวโน้มว่าผู้ลงทุนน่าจะได้รับผลตอบแทนที่ดี
โดย REIT มีลักษณะเป็น “กองทรัสต์” (ไม่ใช่นิติบุคคลเหมือนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์) โดยมี “ทรัสตี” ซึ่งมีสิทธิตามกฎหมายเหนือกองทรัสต์ในฐานะเป็นเจ้าของทรัพย์สินหรือมีสิทธิเหนือทรัพย์สิน ซึ่งมี 2 ประเภท ได้แก่
1) ทรัสตีที่ทำหน้าที่เป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของ REIT มีหน้าที่เก็บรักษาทรัพย์สินและดูแล
การจัดการ REIT ให้เป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์
2) ทรัสตีที่เป็น REIT Manager ทำหน้าที่ขออนุมัติจัดตั้ง REIT ต่อสำนักงาน ก.ล.ต. และมีหน้าที่จัดการ REIT รวมทั้งเป็นผู้ออกใบทรัสต์จำหน่ายให้แก่ผู้ลงทุน และนำเงินที่ได้ไปจัดตั้งกองทรัสต์และนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่อไป
นอกจากนี้ผู้ลงทุนหรือผู้ถือใบทรัสต์ยังได้ประโยชน์จากการที่ REIT สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่นำออกให้เช่าได้ทุกประเภท แต่ต้องไม่มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ผู้เช่าดำเนินธุรกิจที่ผิดกฎหมาย หรือธุรกิจที่ไม่เหมาะสมบางประเภท และอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ REIT ลงทุนจะต้องสร้างเสร็จแล้วและพร้อมที่จะนำออกหาประโยชน์ ขณะที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์บางประเภทเท่านั้นและสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จหรืออาจไม่พร้อมนำออกไปหาผลประโยชน์
“ด้วยคุณสมบัติเฉพาะตัวของ REIT ที่กล่าวมาทั้งหมดนี้ จะเป็นปัจจัยเกื้อหนุนให้ REIT เติบโตได้อย่างรวดเร็วเช่นเดียวกับในต่างประเทศ”

@ REIT มาตรฐานสากล - ROE มีแนวโน้มดีขึ้น
เกี่ยวกับเรื่องนี้ “โชติกา สวนานนท์” กรรมการผู้อำนวยการ บลจ.ไทยพาณิชย์ บอกว่า ปัจจุบันรูปแบบของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกจะใช้รูปแบบของ REIT แต่ที่ประเทศไทยต้องใช้รูปแบบของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) เพราะในช่วงนั้นประเทศไทยยังไม่มี “พ.ร.บ.ทรัสต์” ในขณะที่ประเทศอื่นกองทุนอสังหาริมทรัพย์อยู่ภายใต้ พ.ร.บ.ทรัสต์ แต่ตอนนั้นประเทศไทยยังไม่มีกฎหมายดังกล่าวใช้แต่ภาครัฐต้องการส่งเสริมให้แข่งขันกับต่างชาติได้แม้ว่าในตอนนั้นประเทศไทยยังไม่มี พ.ร.บ.ทรัสต์เลย ก็จึงตัดสินใจให้ออกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ได้โดยอยู่ภายใต้ “พรบ.หลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์” ผ่านรูปแบบของ “กองทุนรวม” แทนจึงออกมาเป็น “กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1)” ที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน ซึ่งการที่ทางสำนักงาน ก.ล.ต.มีแนวทางในการจัดตั้ง REIT ขึ้นมาแทนที่กอง 1 นั้น ถือเป็นเรื่องที่ดีและเห็นด้วยเป็นอย่างยิ่ง เพราะการที่ประเทศไทยมี REIT จะทำให้เราเหมือนชาวโลก ทำให้ REIT ไทยมีความสามารถในการแข่งขันเท่าเทียมกับชาติอื่นๆ REIT ที่มีคุณภาพก็จะมีคุณภาพที่ทัดเทียมกันกับประเทศอื่นๆ นักลงทุนทั่วโลกก็จะมองเห็น REIT ประเทศไทยดีพอๆ กับ REIT ของประเทศอื่น
“อีกจุดที่น่าสนใจของ REIT คือ การเปิดให้ REIT สามารถกู้ได้มากขึ้น ซึ่งจะทำให้ผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (ROE) ของ REIT มีแนวโน้มที่ดีขึ้น ในกรณีที่มีการกู้ยืม ตัวอย่าง สินทรัพย์ 4,000 ล้านบาท สามารถสร้างรายได้ให้ไตรมาสละ 1 บาทต่อหน่วย ถ้าต้องใช้เงินตัวเองซื้อทั้งหมด 4,000 ล้านบาท ได้ 1 บาทต่อไตรมาส แต่ถ้าใช้เงินตัวเอง 2,000 ล้านบาท กู้อีก 2,000 ล้านบาท เงิน 1 บาทที่ได้ต่อไตรมาสจะคิดเป็นอัตราผลตอบแทนสูงกว่าเดิมประมาณ 2 เท่า แต่ทั้งนี้ต้องขึ้นอยู่กับฝีมือของผู้บริหารของผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (REIT Manager) ด้วยเช่นกัน เพราะ REIT ที่จะกู้ยืมได้คงต้องไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีกระแสเงินสดหรือรายได้ค่าเช่าที่สม่ำเสมอดีพอสมควร แต่ REIT กับกอง 1 อะไรจะดีกว่ากันด้วยเกณฑ์ที่สำนักงาน ก.ล.ต.ออกมาในปัจจุบันยังบอกไม่ได้ เกณฑ์การเปลี่ยนจากกอง 1 ไปเป็น REIT ก็ยังไม่ออก เรื่องภาษีก็ยังไม่ออก แต่ด้วยแนวทางแล้วเป็นแนวทางที่ดีอย่างแน่นอนในการมี REIT ในประเทศไทย”

@ บทบาทของ บลจ.ที่เปลี่ยนไป
"ชวินดา หาญรัตนกูล" รองกรรมการผู้จัดการ สายงานกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทุนส่วนบุคคล บลจ.กรุงไทย ยอมรับว่า รูปแบบของ REIT จะทำให้บทบาทของ บลจ.เปลี่ยนแปลงไปซึ่งถือเป็นประเด็นที่สำคัญเรื่องหนึ่งทีเดียว “ผู้จัดการกองทุน” ในบทบาทของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) จะเป็น “ผู้จัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์” แต่ในอนาคตเมื่อกลายเป็นรูปแบบของ REIT ผู้ทำหน้าที่นี้จะกลายเป็น “REIT Manager” ในรูปแบบเดิม REIT Manager คือ บลจ. แต่ในรูปแบบใหม่ของ REIT ทางสำนักงาน ก.ล.ต.เปิดกว้างขึ้นให้ใครก็ได้ที่มีระบบรองรับมาเป็น REIT Manager
นอกจาก บลจ.แล้ว “ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ก็อาจจะมีโอกาสเข้ามาทำหน้าที่นี้ได้เช่นกัน แต่ต้องมีบุคลากรที่มีความเชี่ยวชาญมีความเข้าใจ มีระบบที่รองรับได้ใบอนุญาตจากสำนักงาน ก.ล.ต.ให้ถูกต้องตามกฎกติกา เมื่อมีระบบรองรับที่จะทำ REIT ได้หรือไม่นั้น ทางสำนักงาน ก.ล.ต.ก็คงขอเข้าไปตรวจอีกครั้งหนึ่ง แต่ผู้ที่จะเข้ามาเป็น REIT Manager ก็จะเปิดกว้างขึ้น ใครมีทุนจดทะเบียนประมาณ 10 ล้านบาท ก็อาจเข้ามามีส่วนร่วมในตลาดนี้ได้เช่นกัน “เจ้าของทรัพย์สิน” ก็ทำเองได้เช่นกัน ถ้ามีความพร้อม
“บทบาทของ บลจ.ในรูปแบบของ REIT ก็จะเปลี่ยนไปจากเดิม โดยอาจจะเป็น Co-trustee หรือผู้บริหารร่วมได้ เป็นทรัสตีก็ได้ถ้ามีระบบรองรับพร้อม ในรูปแบบของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) นั้น ทรัสตี คือ ผู้ที่ดูแลทรัพย์สินของกองทุน แต่ทรัสตีใน REIT จะเข้ามาดูแลในการจัดหาผลประโยชน์เหมือนผู้จัดการกองทุนที่เรียกว่า Co - trustee บทบาทจะเปลี่ยนไปเลย ในรูปแบบของกอง 1 บลจ.เป็นคนชงเรื่องจัดตั้งกองทุน พอมาเป็น REIT ทรัสตีจะเป็นคนชงเรื่องในการจัดตั้งกองทุนแทน แต่ บลจ.ก็ยังชงเรื่องได้เลยเรียกว่า Co - trustee บทบาทก็จะกลับกันคือจากบริหารกองทุนก็มาดูแลทรัพย์สินแทน Co - trustee คือ บริหาร คือ ดูแลทรัพย์สินเป็นผู้ช่วย REIT Manager ในการจัดตั้งกองทุน ยื่นไฟลิ่งกับทางสำนักงาน ก.ล.ต.ในลักษณะนั้น บลจ.ในปัจจุบันก็จะมีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือเจ้าของทรัพย์สินที่อาจจะขอเข้ามาทำ REIT ได้ คู่แข่งก็จะมากขึ้น”

@ สภาพคล่อง-ผลตอบแทนไม่ต่างจากเดิม
อย่างไรก็ตาม ในเรื่องของสภาพคล่องในตลาดรองนั้น REIT ก็ไม่ต่างอะไรกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์กอง 1 โดยชวินดา บอกว่า ผู้จัดการกองทุนต่างเห็นตรงกันว่าเป็นเรื่องของขนาดกอง REIT ในการจัดตั้งกองทุนด้วย ถ้า REIT มีขนาดเล็กสภาพคล่องก็จะน้อย แต่ถ้า REIT มีขนาดใหญ่เพียงพอสภาพคล่องในตลาดรองก็จะดีขึ้นตามลำดับ ไม่ต่างอะไรกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน REIT จึงไม่ตอบโจทย์เรื่องสภาพคล่อง ถ้ากองเล็กสภาพคล่องก็น้อยไปด้วย ถ้ากองใหญ่ก็จะมีสภาพคล่องมากขึ้น คือ ขนาดของ REIT ทางสำนักงาน ก.ล.ต.ไม่เปลี่ยนขั้นต่ำที่ 500 ล้านบาท ถ้าระดมทุนไม่ได้ตามนั้นก็จัดตั้ง REIT ไม่ได้เช่นกัน
“และการที่เปลี่ยนกฎเป็นให้ผู้ลงทุนสามารถลงทุนได้ถึง 50% ฟรีโฟลทอาจจะน้อยลงด้วยซ้ำ เพราะปัจจุบันให้ถือได้ 1 ใน 3 แล้วถ้าให้คนหนึ่งถือได้ 50% เลย ก็มีในมือคนหนึ่งคนใดมากไปและอาจทำให้มีสภาพคล่องน้อยลงได้เช่นกัน เรื่องสภาพคล่องอยู่ที่ขนาดกองทุนด้วยและจะต้องใหญ่พอจึงจะดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ ต้องมีขนาดตั้งแต่ 4,000 ล้านบาท ขึ้นไป”
ในส่วนของผลตอบแทนของ REIT กับกอง 1 นั้น อาจจะไม่ได้แตกต่างกันมากนัก เพราะกอง1 ที่ไม่ได้ลงทุนต่อแล้วโอนมาเป็น REIT ผลตอบแทนก็จะใกล้เคียงกันไม่แตกต่างกันมาก แต่ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของ REIT จะมีค่าใช้จ่ายมากขึ้นจากเดิมที่เป็นกอง 1 เคยได้ประโยชน์จากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประโยชน์ตรงนั้นก็จะไม่ได้ ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ก็จะเพิ่มขึ้น เวลาซื้อขายประโยชน์ที่ด้อยลงของ REIT คือภาษีในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ด้อยลงตามที่สำนักงาน ก.ล.ต.ชี้แจงมา เช่น ภาษีโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะจะหายไป พอหายไปเวลาซื้อขายทรัพย์สินจะมีผลกระทบต่อค่าใช้จ่ายของ REIT ทันที จากเดิมที่กอง 1 ได้ประโยชน์ตรงนี้ ดังนั้นนักลงทุนบางส่วนผลประโยชน์ก็น่าจะลดลง บางส่วนก็น่าจะเหมือนเดิม แต่ในส่วนของนักลงทุนรายย่อยประโยชน์ที่เคยได้รับเข้าใจว่าไม่น่าจะเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมแต่ประการใด
“ส่วนเรื่องเงินปันผลนั้นในระดับกองทุนยังได้รับยกเว้นในส่วนนี้ แต่ในระดับผู้ถือหน่วยคาดว่าจะได้ประโยชน์น้อยลงโดยเฉพาะนักลงทุนที่เป็นนิติบุคคลเงินปันผลจะไม่ได้รับยกเว้นภาษี ต้องไปคำนวณเป็นรายได้เพื่อเสียภาษีปลายปี แม้ว่าสิทธิประโยชน์อาจลดลงบ้างสำหรับกอง REIT แต่ยังมีความน่าสนใจอยู่ ทางสำนักงาน ก.ล.ต.เองหวังว่า REIT จะเป็นช่องทางลงทุนอีกประเภทของนักลงทุนรายย่อย ดังนั้นในส่วนของนักลงทุนรายย่อยคงไม่มีผลกระทบอะไร แต่ในส่วนของสถาบันก็คงมีผลกระทบไปตามระเบียบ ถ้ามองว่าเป็นกองทุนเพื่อระดมทุนมาเพื่อรายย่อยก็ยังถือเป็นทางเลือกการลงทุนที่ยังน่าสนใจอยู่นั่นเอง”

@ REIT ก่อหนี้ได้-เปิดโอกาสลงทุนกว้างขึ้น
วินดา ยังบอกอีกว่า การ "กู้ยืมเงิน" เป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องอธิบายให้นักลงทุนเข้าใจว่ากอง REIT ไม่ใช่กอง 1 เพราะ REIT มีหนี้ได้ไม่ใช่ปลอดหนี้ไม่มีภาระเหมือนกอง 1 เมื่อ REIT มีหนี้ได้นักลงทุนจึงควรจะมอง REIT ให้คล้ายกับหุ้นมากขึ้นว่ามีการกู้ได้เหมือนกับบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ แต่ข้อดีของการกู้เงินบางส่วนได้นั้น จะทำให้ ROE สูงขึ้น แต่ก็มีความเสี่ยงสูงขึ้นเช่นเดียวกัน เวลา REIT จะไปกู้ต้องขอผู้ถือหน่วย การไล่เบี้ยก็ตามปกติคือต้องไปจ่ายคืนหนี้ก่อนหากมีปัญหาอะไรขึ้นมา ดังนั้น REIT ก็ต้องมีการสำรองเงินไว้จ่ายหนี้ด้วยเช่นกัน ในบางครั้งอาจจะจ่ายผลตอบแทนผู้ถือหน่วยไม่ได้เพราะต้องไปคืนหนี้ก่อน กรณีแบบนี้ก็จะเกิดขึ้นแล้ว ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์ที่ REIT จะลงทุนนั้นจะอยู่บนความผันผวนไม่ได้ ไม่เป็นประโยชน์และไม่ดี แต่ควรจะเป็นทรัพย์สินที่มี “รายได้ชัดเจนและสม่ำเสมอ” แต่ทรัพย์สินที่ไม่แข็งแกร่งตอบโจทย์นี้ไม่ได้เพราะเมื่อไรที่อุตสาหกรรมหรือเศรษฐกิจผันผวนขึ้นมา ทรัพย์สินบางอย่างมีความอ่อนไหวมากและมีผลกระทบมากเช่นกัน
การที่สำนักงาน ก.ล.ต.เปิดโอกาสให้ REIT กู้ได้ไม่เกิน 50% นั้น ไม่จำเป็นต้องใช้เต็มเพดานอาจจะไม่ใช่ก็ได้แล้วแต่ แต่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจจะใช้ก็ได้เพราะเขามีความเชี่ยวชาญในการกู้ แต่ถ้าเป็น บลจ.อาจจะไม่ได้คิดเช่นนั้น เพราะชินกับการได้เงินแล้วไม่มีภาระหนี้สบายใจกว่ากัน ดังนั้นโครงสร้างการกู้ยืมของแต่ละ REIT คงขึ้นกับการออกแบบมาว่าจะเป็นเช่นไรในแต่ละ REIT มากกว่า
การจัดตั้ง REIT ก็น่าจะเร็วขึ้นเพราะสำนักงาน ก.ล.ต.ไม่ต้องมาดูรายละเอียดของทรัพย์สินมากเท่าเหมือนกอง 1 ดูในรายละเอียดน้อยลง คนที่จะจัดตั้งต้องรับผิดชอบตัวเองมากขึ้น การจัดตั้งอาจใช้กระบวนการที่สั้นลงในการขออนุมัติ จากเดิมประมาณ 3 - 4 เดือน เร็วสุดแต่ทุกอย่างต้องนิ่ง REIT น่าจะทำได้เร็วกว่านั้น นอกจากนี้ REIT จะเปิดโอกาสการลงทุนให้กว้างขึ้นซึ่งหากเป็นรูปแบบของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) จะทำไม่ได้ เช่น สนามกอล์ฟมีรายได้แต่โครงสร้างส่วนใหญ่เป็นที่ดินเปล่าแต่เป็นที่ดินที่สามารถหาประโยชน์ได้ ก.ล.ต.นับว่าเป็นทรัพย์สินที่หาผลประโยชน์ได้ก็น่าจะเอาทำกอง REIT ได้ ในขณะที่กอง 1 ทำไม่ได้ หรือที่ดินเปล่าให้เช่าเอาไปหาผลประโยชน์ให้เขาจอดรถให้สร้างตึกทำมาหากินก็น่าจะทำได้ก็จะมีความหลากหลายมากขึ้น เป็นต้น”
ทั้งหมดนี้คือเรื่องราวของ REIT ที่กำลังจะก้าวขึ้นมาแทนที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ที่นักลงทุนน่าจะใช้ทำความรู้จักและคุ้นเคยเอาไว้แต่เบื้องต้นเพื่อประโยชน์ในการตัดสินใจลงทุนของตัวเองในอนาคตอันใกล้นี้

from http://bit.ly/ahQfqU

---