กูรูเชียร์เก็บกองอสังหาฯตรีนิตี้ ชูประกันค่าเช่าขั้นต่ำ4ปีจ่ายยิลด์สูง

โบรกเกอร์บล.โนมูระ พัฒนสิน มอง "กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ตรีนิตี้" มีประกันค่าเช่าขั้นต่ำ 4 ปีทำให้จ่ายผลตอบแทนได้ค่อนข้างสูง พร้อมประเมินกองทุนกระจายความเสี่ยงได้ดีเหตุเลือกลงทุนเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์และอาคารศูนย์การค้า

รายงานข่าวจากฝ่ายวิจัยบริษัทหลักทรัพย์ (บล.) โนมูระ พัฒนสิน จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงความน่าสนใจกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ตรีนิตี้หรือ TNPRF ว่า เราแนะนำให้ซื้อประเมินมูลค่าพื้นฐานที่ 10.40 บาทด้วยวิธี Dividend Discounted (DDM) ซึ่งความน่าสนใจของกองทุนดังกล่าวคือ เป็นกองทุนรวมที่มีการประกันรายได้ค่าเช่าขั่นต่ำ 4 ปี ทำให้ผลตอบแทนเงินปันผล Dividend yield อยู่ในระดับน่าพอใจประมาณการณ์อยู่ที่ 7.5%และช่วงปีที่ 5-10 เราคาดว่าจะยังคงความสามารถจ่ายปันผลเฉลี่ยที่ 7.5% ได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งเหมาะกับการลงทุนระยะยาว

ส่วนรายได้ของกองทุน TNPRF มาจากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ในเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์และอาคารศูนย์การค้า ย่านถนนสีลม (ซอยละลายทรัพย์) ซึ่งมีความเสี่ยงค่อนข้างต่ำ ในขณะที่กองทุนTNPRF ยังมี Upside potential จากรายได้ของผู้เช่าที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีกทั้งยังมี Upside risk จากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง (เนื่องจากกองทุนดังกล่าวเป็นกองทุนรวมแบบ Freehold ซึ่งมีสุทธิสมบูรณ์ในสินทรัพย์) ณ ราคาจอง 10 บาทถือว่ามี Upside gain 11.5% ซึ่งมาจาก Capital gain 4% และYield 7.5%

ทั้งนี้กองทุน TNPRF มีการรับประกันรายได้ค่าเช่าขึ้นต่ำ 4 ปีทำให้ dividend yield อยู่ในระดับความน่าพอใจที่ประมาณ 7.5% และคาดว่าจะยังมีความสามารถจ่าย Dividend yield เฉลี่ยประมาณ 7.5% ได้ต่อเนื่องในช่วงปีที่ 5-10 ซึ่งสูงกล่าวผลตอบแทนเฉลี่ยของกองทุนที่มีลักษณะใกล้เคียงกันและผลตอบแทนเฉลี่ยของหุ้นกู้เอกชน อีกทั้ง TNPRF เป็นกองทุนประเภท Freehold ดังนั้นการที่มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องก็จะเป็นผลดีและจะเป็น upside risk ของกองทุนเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวออกไปภายหลังจากเลิกกองทุน

นอกจากนี้สินทรัพย์ที่กองทุนอสังหาฯตรีนิตี้ลงทุนมีทั้งเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์และอาคารศูนย์การค้า ซึ่งเป็นการกระจายความเสี่ยงที่ดี โดยไม่พึ่งพารายได้จากธุรกิจใดธุรกิจหนึ่งเพียงอย่างเดียว ซึ่งรายได้ของกองทุนมาจากค่าเช่า โดยกำหนดทั้งในรูปอัตราค่าเช่าขั้นต่ำ( Minimum guarantee) ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงหากอัตราการเข้าพักเฉลี่ยและหรือผู้เช่าพื้นที่ลดลง ในขณะที่หากมีอัตราการเข้าพักและหรือผู้เช่าพื้นที่เพิ่มขึ้น ก็เปิดโอกาสให้กองทุนรับรู้รายได้ส่วนเพิ่มจากการรับรู้รายได้ในรูปแบบแบ่งปันรายได้ (Revenue share )ซึ่งจุดนี้ถือเป็น upside potential ของกองทุน

สำหรับความเสี่ยงของกองทุนดังกล่าวคือ ความเสี่ยงรายได้ของกองทุนรวมเมื่อพ้นระยะเวลารับประกันรายได้ ความเสี่ยงในการจัดหาคู่สัญญาเช่ารายใหม่ เมื่อสัญญาที่ทำไว้กับผู้เช่าเดิมหมดลง ความเสี่ยงจากปัจจัยมหภาค เช่นเศรษฐกิจ การเมือง เป็นต้น

ทั้งนี้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ตรีนิตี้ จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ (Freehold) ในที่ดิน อาคาร และงานระบบสาธารณูปโภค เฟอร์นิเจอร์ วัสดุ อุปกรณ์ที่เกี่ยวข้องของเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์โกลว์ ตรีนิตี้ สีลม พื้นที่พาณิชยกรรมโกลว์ ตรีนิตี้ สีลม และกรรมสิทธิ์ห้องชุดอาคารศูนย์การค้ามอลล์ 1 โดยมีการรับประกันรายได้ขั้นต่ำของกองทุนรวมเป็นระยะเวลา 4 ปี โดยปีที่ 1 จะรับประกันรายได้ขั้นต่ำของกองทุนรวมไม่น้อยกว่า 65.7 ล้านบาท และเพิ่มเป็น 66.7 ล้านบาท 67.1 ล้านบาท และ 67.1 ล้านบาทในปีถัดไปตามลำดับ พร้อมหนังสือค้ำประกันจากธนาคารพาณิชย์ โดยผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้รับเงินปันผลจากกองทุนรวมอย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง โดยมีอัตราผลตอบแทนไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิประจำปี จึงเหมาะสมกับสำหรับนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนที่ดี และมีความเสี่ยงค่อนข้างต่ำ โดยกองทุนดังกล่าวจะเปิดขายไอพีโอระหว่างวันที่ 9-16 กุมภาพันธ์ 2554

from http://manager.co.th/MutualFund/ViewNews.aspx?NewsID=9540000014334

---