ลงทุน"อพาร์ตเมนต์" ยังไปได้หรือใกล้ทางตัน

ในยุคสมัยที่ธุรกิจซื้อคอนโดมิเนียมเอาไว้ปล่อยเช่า เป็นธุรกิจที่ฮอตฮิตติดลมบน เรียกว่า ถ้าเป็นนักลงทุนที่มีใจให้อสังหาริมทรัพย์เป็นทุนเดิม ก็มักจะซื้อคอนโดมิเนียมบนถนนสุขุมวิทหรือติดรถไฟฟ้าเอาไว้ประดับพอร์ตกันทั้งนั้น

ยิ่งคอนโดมิเนียมได้รับความนิยมมากเท่าไหร่ ธุรกิจหนึ่งที่เริ่มแผ่วลงเรื่อยๆ คือการลงทุนในอพาร์ตเมนต์ให้เช่า

แต่ก็ไม่ถึงกับถึงทางตันเสียทีเดียว สำหรับคนที่อยากลงทุนทำอพาร์ตเมนต์ให้เช่า ถ้าอยากให้ไปรอด ต้องสร้างแถวไหน และทำอย่างไร รวมถึงความเสี่ยงอยู่ตรงไหนบ้าง

Fundamentals ฉบับนี้มีคำตอบ

****

ที่พักอาศัยเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ที่จำเป็นต่อการดำรงชีวิตของมนุษย์จากสภาพเศรษฐกิจและสังคมในปัจจุบัน ประชากรมีการเคลื่อนย้ายที่อยู่อาศัยด้วยเหตุผลต่างๆ เช่น เพื่อศึกษาต่อของผู้ที่มีภูมิลำเนาอยู่ต่างจังหวัด เพื่อความสะดวกสบายและประหยัดเวลาในการเดินทางไปที่ทำงานหรือสถานศึกษา เป็นต้น ปัจจัยเหล่านี้เป็นสาเหตุให้ธุรกิจที่พักอาศัยให้เช่าเกิดขึ้นอย่างมากมายทั่วประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในจังหวัดที่เป็นจุดศูนย์รวมของแหล่งงาน เขตอุตสาหกรรม และสถานศึกษา เช่น กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ไปจนถึงจังหวัดใหญ่

แน่นอนว่านอกจากคอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับผู้พักอาศัย "ชาติชาย พยุหนาวีชัย" ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย ประเมินสถานการณ์ของธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้เช่าในตลาดเอาไว้อย่างน่าสนใจ
ชาติชายยังบอกอีกว่า ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้เช่าในตลาดนั้นจำแนกออกเป็นระดับต่างๆ ถึง 5 ระดับ ได้แก่ ระดับพิเศษ (Deluxe) อพาร์ตเมนต์ให้เช่าระดับพิเศษนี้ โดยส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในเขตธุรกิจการค้าใจกลางเมือง เช่น ถนนสุขุมวิท สาทร สีลม ลาดพร้าว ระดับสูง (First class) อพาร์ตเมนต์ให้เช่าระดับนี้ส่วนใหญ่ตั้งอยู่บริเวณถนนสุขุมวิท อโศก สีลม สาทร และเพชรบุรี ระดับกลาง (Middle class) อพาร์ตเมนต์ให้เช่าระดับกลางส่วนใหญ่ตั้งอยู่ไม่ห่างจากย่านธุรกิจการค้ามากนัก มีความสะดวกในการเดินทางเข้า-ออกอพาร์ตเมนต์ ระดับธรรมดา (Low middle class) อพาร์ตเมนต์ให้เช่าระดับนี้ส่วนใหญ่อยู่บริเวณถนนพหลโยธิน รัชดา พระโขนง ซึ่งอยู่ไม่ห่างจากย่านธุรกิจการค้าเท่าใดนัก และระดับล่าง (Low class) อพาร์ตเมนต์ให้เช่าระดับนี้มักตั้งอยู่บริเวณเขตหัวหมาก บางกะปิ พระโขนง งามวงศ์วาน ฝั่งธนบุรี และมักตั้งอยู่ในซอย การเข้าออกจึงไม่สะดวกเท่าที่ควร


แนวโน้มตลาดอพาร์ตเมนต์ปีนี้

ชาติชายประเมินว่าสถานการณ์การแข่งขันในบางทำเลคงจะมีระดับดีกรีการแข่งขันที่สูง เนื่องจากความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่สูง โดยเฉพาะในทำเลที่ภาคธุรกิจและภาคอุตสาหกรรมยังมีทิศทางการขยายตัว เขายกข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ที่พบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทอพาร์ตเมนต์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2553 ที่ผ่านมา มีจำนวนประมาณ 271 อาคาร มีจำนวนสูงขึ้นจาก 254 อาคาร ในปี 2552 ในขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าประมาณ 3,481 ล้านบาท มูลค่าซื้อขายต่ออาคารเฉลี่ยประมาณ 12.85 ล้านบาท


"โดยสรุป สถานการณ์ตลาดอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบันมีการแข่งขันที่รุนแรง สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากการเกิดใหม่ของจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่เข้ามาสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก ประกอบกับในช่วงที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดใหม่เป็นจำนวนมาก ทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การแข่งขัน โดยเฉพาะราคาที่มีการแข่งขันที่เข้มข้น หรือการปรับลดต้นทุนการบริหารงานต่างๆ ลง"

อย่างไรก็ดี ผู้ที่สนใจที่จะลงทุนในธุรกิจอพาร์ตเมนต์ชาติชายแนะว่าควรจะทำการศึกษาตลาด เพื่อนำมาเป็นข้อมูลประกอบ การกำหนดกลยุทธ์อาจไม่จำเป็นต้องใช้ราคาที่ต่ำกว่าคู่แข่ง เพียงแต่ผู้ประกอบการต้องหาจุดเด่นที่ผู้เช่าต้องการแต่คู่แข่งไม่มีมาใช้ในการจูงใจได้เช่นกัน นอกจากนี้ ปัจจุบันมีอพาร์ตเมนต์สร้างใหม่เกิดขึ้น ทำให้ผู้เช่ามีทางเลือก ดังนั้น การบริการที่ดี จึงเป็นสิ่งสำคัญในการจูงใจให้ลูกค้าจงรักภักดี


ทำเลที่ตั้งสำคัญสุด

นอกจากบริการที่ดีแล้ว คนจะทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์ต้องนึกถึงทำเลที่ตั้งเป็นอันดับแรก เขาย้ำว่าธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้เช่าควรตั้งอยู่ในแหล่งชุมชนต่างๆ เช่นนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ทั่วประเทศเพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่ทำงานอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม

เช่น นิคมอุตสาหกรรมนวนคร นิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร นิคมอุตสาหกรรมไฮเทค เป็นต้น หรือไม่ก็เป็นย่านธุรกิจการค้าใจกลางเมืองเช่น สีลม สาทร ลาดพร้าว เป็นต้น เนื่องจากบริเวณดังกล่าวมีบริษัท ห้างสรรพสินค้า ตั้งอยู่เป็นจำนวนมาก แต่พนักงานที่ทำงานอยู่ในย่านดังกล่าว มักประสบปัญหาใช้เวลาในการเดินทางนาน ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้เช่าจึงเกิดขึ้นเพื่อรองรับลูกค้าที่ต้องการความสะดวกในการเดินทางไปทำงาน รวมถึงบริเวณที่สถานศึกษาตั้งอยู่นักเรียน-นักศึกษาส่วนหนึ่ง ได้เดินทางไปศึกษาต่อตามสถานศึกษาต่างๆ ซึ่งห่างไกลจากบ้านของตนเอง อพาร์ตเมนต์ จึงเกิดขึ้นเพื่อรองรับความต้องการดังกล่าว

"ผมว่าคนทำอพาร์ตเมนต์ง่ายๆ ก่อนทำ ต้องถามตัวเองก่อนว่าใครจะมาเช่าของเรา ถ้าตอบไม่ได้อย่าเพิ่งทำ แต่ถ้าชัดว่าตรงนั้นเป็นที่ตั้งมหาวิทยาลัย แบบนี้ก็ต้องมาดูอีกว่าแถวนั้นมีคู่แข่งเยอะแค่ไหน อย่าเพิ่งรีบทำ"


ปัจจัยที่ทำให้ประสบความสำเร็จ

เขาบอกอีกว่าธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้เช่า จะประสบความสำเร็จได้ด้วยดี ต้องประกอบด้วยปัจจัยหลายอย่าง ไม่ใช่ว่าทำเลดี แต่บริการไม่ดี ก็ใช่ว่าจะรอด หรือระบบรักษาความปลอดภัยดีแต่ค่าเช่าแพงเกินกว่าคู่แข่งละแวกนั้นก็อาจไม่รอดได้เช่นกัน

ดังนั้น อย่างแรกต้องมีแหล่งเงินทุนของตนเองหรือได้แหล่งเงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยถูก DE Ratio (Dept-to-Equity Ratio) สัดส่วนหนี้สินที่กู้ยืมต่อเงินลงทุนเองควรเท่ากับ 1:1 ขณะเดียวกัน ควรจะมีทำเลที่ตั้งดีอยู่ในแหล่งธุรกิจ แหล่งชุมชน หรือเป็นแหล่งอพาร์ตเมนต์ให้เช่าจำนวนมาก และเดินทางได้สะดวกรวดเร็ว


นอกจากนี้ ควรมีระบบรักษาความปลอดภัยที่ดีสำหรับผู้เช่าพักเช่น จัดให้มีเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยตลอดเวลา จัดระบบเข้า-ออกด้วยบัตรรหัสผ่าน (Key Card) เป็นต้น และมีระบบรักษาความสะอาดโดยการจัดให้มีพนักงานทำความสะอาด ดูแลรักษาความเรียบร้อยทั้งบริเวณภายในและภายนอกอพาร์ตเมนต์ รวมถึงมีระบบขจัดขยะมูลฝอยที่ถูกสุขลักษณะ

ชาติชายยังบอกว่า อัตราค่าเช่าก็ควรจะมีความเหมาะสมกับห้องพักและทำเลที่ตั้ง ผู้เช่าบางรายจะให้ความสำคัญเรื่องราคารองลงมาจากเรื่องทำเลที่ตั้ง การตั้งราคาที่เหมาะสมจึงเป็นกลยุทธ์ที่สามารถแข่งขันได้

"ยังมีอีกหลายตัวแปร เช่น ควรจะมีการปรับปรุงอาคารให้มีความใหม่อยู่เสมอเพราะนอกจากจะสร้างความสวยงามน่าพักอาศัยให้กับอพาร์ตเมนต์ให้เช่าแล้ว ยังช่วยสร้างความพึงพอใจให้แก่ผู้เช่ารายเดิมและสร้างความประทับใจแก่ผู้เช่ารายใหม่ที่กำลังมองหาอพาร์ตเมนต์ให้เช่า หรือหากมีการชำรุดเสียหาย ก็ควรให้บริการที่รวดเร็วแก่ผู้เช่าโดยเฉพาะการซ่อมแซมอุปกรณ์ที่ชำรุดและเสียหายเช่น ฝักบัว หลอดไฟ ลิฟต์ เป็นต้น อีกหลายประเด็นที่มองข้ามไม่ได้คือมีอัธยาศัยดี ยิ้มแย้มแจ่มใส และให้บริการกับผู้เช่าทุกระดับอย่างเท่าเทียมกัน มีสภาพห้องพักที่เหมาะสมไม่ว่าจะเป็นเรื่องขนาดของห้องพัก สิ่งอำนวยความสะดวก และการระบายอากาศที่ดีภายในห้องพัก ข้อสำคัญคือมีสภาพแวดล้อมบริเวณอพาร์ตเมนต์โดยรอบมีความร่มรื่นสวยงาม เงียบสงบ ไม่มีเสียงรบกวนทั้งจากภายนอกและภายในอพาร์ตเมนต์ให้เช่า"


พฤติกรรมการตัดสินใจเลือกเช่า

เขายังยกพฤติกรรมการตัดสินใจเช่าอพาร์ตเมนต์ของผู้เช่า ว่ามาจากปัจจัยต่างๆ หลายอย่าง เช่นคนมักจะเลือกเช่าที่ทำเลที่ตั้งดี สะดวกต่อการเดินทาง นี่นับเป็นปัจจัยต้นๆ ที่ผู้เช่ามักใช้ตัดสินใจเลือกเช่า สังเกตว่าคนเช่ามักจะเลือกเช่าอพาร์ตเมนต์ใกล้เขตชุมชน ใกล้ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล สถานศึกษา

"สภาพแวดล้อมบริเวณที่ตั้งอพาร์ตเมนต์ก็มีส่วนตัดสินใจ หากบริเวณโดยรอบที่ตั้งอพาร์ตเมนต์ให้เช่ามีความสงบเงียบ ปราศจากเสียงรบกวนแต่สะดวกต่อการจับจ่ายซื้อหาเครื่องอุปโภคบริโภค ก็จะทำให้ผู้บริโภคตัดสินใจได้ง่ายขึ้นเช่นกัน หรือถ้ารูปแบบอพาร์ตเมนต์ให้เช่ามีความสวยงามและทันสมัย ผู้เช่าก็มักจะเกิดความประทับใจนับตั้งแต่แรกเห็น และตัดสินใจเข้าชมภายในห้องพักต่อไป ซึ่งถ้าเขาเข้ามาดูแล้วพบความสะอาดเรียบร้อยภายในห้องพัก มีการจัดห้องพักให้น่าอยู่มีแสงสว่างที่เพียงพอ และมีอากาศที่ถ่ายเทสะดวก มีสิ่งอำนวยความสะดวกในห้องพัก ผู้ประกอบการควรจัดเตรียมสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐานที่จำเป็นต่อการพักอาศัยไว้ให้กับลูกค้า เช่น เตียง ที่นอน โต๊ะเครื่องแป้ง ตู้เสื้อผ้า พัดลม เครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น เป็นต้น ทั้งหมดนี้ช่วยให้ตัดสินใจเช่าได้ง่ายขึ้น "

แต่ที่สำคัญอีกเรื่องหนึ่ง ชาติชายบอกว่า อัตราค่าเช่าพัก ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของอพาร์ตเมนต์ให้เช่ารวมถึงรายได้ของผู้เช่าแต่หากเป็นราคาที่เหมาะสม ผู้เช่าก็จะตัดสินใจได้ง่ายขึ้น ระบบรักษาความปลอดภัยที่ได้มาตรฐาน โดยพื้นฐานผู้เช่าพักอาศัยย่อมต้องการความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน ดังนั้น ระบบรักษาความปลอดภัยจึงเป็นสิ่งหนึ่งที่ผู้เช่านำมาพิจารณาประกอบการตัดสินใจ


ต้นทุนค่าก่อสร้าง&ออกแบบ

สำหรับผู้ที่จะทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้เช่านั้น ต้องศึกษาเรื่องต้นทุนด้วย เพราะนอกจากจะมีต้นทุนค่าก่อสร้างแล้ว ยังมีต้นทุนค่าออกแบบด้วย ทั้งหมดนี้ต้องดูว่าเป็นอพาร์ตเมนต์ประเภทไหน ถ้าเป็นอพาร์ตเมนต์เกรด A หมายถึงกลุ่มลูกค้าที่เป็นชาวต่างชาติ กลุ่มลูกค้าที่มีรสนิยมสูง ระดับผู้บริหาร ก็จะได้อัตราค่าเช่าที่สูง เดือนหนึ่งเป็นหลักแสน กลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้ต้องการสิ่งที่ดีที่สุด สิ่งอำนวยความสะดวกที่ค่อนข้างดี จะเหมือนโรงแรม 5 ดาว ค่าก่อสร้างตัวอาคาร 15,000 บาทต่อตารางเมตร ค่าตกแต่งภายในรวมเฟอร์นิเจอร์ จะอยู่ที่ประมาณ 5,000 บาทต่อตารางเมตร ถ้ารวมแล้วก็ตกอยู่ประมาณ 20,000 บาทต่อตารางเมตร


เกรด B เป็นกลุ่มลูกค้าที่ยังมีรสนิยมดีอยู่ แต่ก็ขอให้ดูดี อาจจะได้ราคาประมาณ 4-5 หมื่นต่อเดือน ค่าก่อสร้างประมาณ 10,000 บาท ต่อตารางเมตร ค่าตกแต่งภายในประมาณ 3,000 บาทต่อตารางเมตร รวม 13,000 บาทต่อตารางเมตร
เกรด C ไม่เน้นการดีไซน์ที่หรูแต่ดูดี วัสดุใช้แล้วทนทาน เน้นลูกค้าที่มีรายได้ไม่สูงมาก หรือเป็นอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ในโลเคชันที่ค่อนข้างดี เช่น ตามมหาวิทยาลัยเอกชน ค่าก่อสร้าง 7,000 บาทต่อตารางเมตร ตกแต่งภายในไม่เกิน 1,500 บาท รวมแล้ว 8,500 บาทต่อตารางเมตร

"ในปี 53 ที่ผ่านมามีโครงการอพาร์ตเมนต์สร้างใหม่มากกว่า 200 โครงการ ซึ่งปีนี้น่าจะมีมากขึ้น แต่ผมว่าคู่แข่งที่อพาร์ตเมนต์ต้องระมัดระวังก็คือคอนโดมิเนียมปล่อยเช่า จริงๆ แล้วมีหลายปัจจัยมากที่จะทำอพาร์ตเมนต์แล้วไปรอดหรือไม่ เป็นต้นว่า ถ้าทำเลที่ตั้ง ถ้าอยู่ในแหล่งชุมชนก็มีโอกาสที่คนจะมาเช่าอพาร์ตเมนต์อาศัยอยู่ค่อนข้างเยอะ ทั้งนี้ทั้งนั้นการคมนาคมก็ต้องสะดวก ผมแนะว่าไม่ควรกู้แบงก์มากเกินไปจนกลายเป็นภาระ สัดส่วนที่ดีที่สุดก็คือลงทุน 1 ส่วน กู้แบงก์ 1 ส่วน ลงทุน 1 ส่วนก็คือว่าประมาณว่าเรามีที่ดินของเราเอง ค่าก่อสร้างกู้สัก 70 ลงทุนเองสัก 30 รวมๆ กันแล้วก็จะเป็นการลงทุน 1:1 อีกเรื่องหนึ่งที่ต้องดูคือค่าเช่า ผมว่าต้องทำการบ้านด้วยว่าคู่แข่งที่อยู่ใกล้ๆ กับเราเขาคิดค่าเช่าเท่าไหร่ ไม่ใช่เราคิดโดดอยู่คนเดียวอาจจะไม่มีใครเช่า"

หากคุณคือคนหนึ่งที่คิดจะลงทุนทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์ ก็ต้องบอกว่าไม่ใช่ยุคทองของอพาร์ตเมนต์ แต่ก็ไม่ถึงกับมืดมนหรือตีบตันเสียทีเดียว ขอแค่วางแผนรอบคอบ ก็ถือว่าเป็นการลงทุนอีกอย่างหนึ่งที่น่าสนใจไม่น้อย เพราะยังไงเสียแต่ละปีก็สร้างผลตอบแทนให้คุณได้ปีละประมาณ 5-7%

from http://is.gd/Lobs5E

---