ติดปีกอสังหาฯ โกอินเตอร์ไปกับ “REIT”

กองทุนอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นกองทุนเนื้อหอมในช่วงนี้ ใครอยากโกอินเตอร์ไปลงทุนอสังหาฯในต่างประเทศต้องคลิกเข้าไปดู

“กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1)” ได้รับความสนใจจากนักลงทุนไทยขึ้นตามลำดับ จากในปี 2546 ที่มีกองทุนอสังหาริมทรัพย์เพียง 2 กอง มีสินทรัพย์สุทธิประมาณ 1,979.03 ล้านบาท ให้หลังมาย่างเข้าสู่ปีที่ 8 ในปี 2554 อุตสาหกรรมกองทุนไทยมีกองทุนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็น 34 กองทุน มีสินทรัพย์รวมกันประมาณ 99,107.38 ล้านบาท แล้ว เรียกว่าใกล้จะทะลุระดับ 1 แสนล้านบาท เข้าไปทุกที และในปีนี้เองจะเป็นครั้งแรกที่จะมีการเปิดตัว “กองทุนที่ไปลงทุนในต่างประเทศ (FIF)” ที่มีนโยบายไปลงทุนใน “กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)” ในต่างประเทศเพิ่มเติมขึ้นมาเป็นทางเลือกใหม่ให้กับนักลงทุนไทยอีกทางหนึ่งด้วย

ประเดิมเริ่มต้นโดย 2 บลจ. ใน 2 ภูมิภาค ได้แก่ “บลจ.วรรณ” กับ REIT-สิงคโปร์ และ “บลจ.กรุงไทย” กับ REIT-โลก ระหว่างที่กฎเกณฑ์เกี่ยวกับกอง REIT ในไทยยังไม่เรียบร้อย นักลงทุนก็มีโอกาสจะไปสัมผัสกับการลงทุนในกอง REIT ต่างประเทศได้ก่อนแล้วในวันนี้

Fundamentals สัปดาห์นี้ มีเรื่องราวเกี่ยวกับกองทุน FIF ที่ไปลงทุนใน REIT ต่างประเทศมากนำเสนอ


@ ในไทยรอเกณฑ์ REIT

เกี่ยวกับเรื่องนี้ “ประเวช องอาจสิทธิกุล” ผู้ช่วยเลขาธิการอาวุโส สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) บอกว่า ปัจจุบันทางสำนักงาน ก.ล.ต.ได้อนุญาตให้กองทุนไปลงทุนในกอง REIT ในต่างประเทศได้แล้ว ซึ่งถือเป็นการเพิ่มทางเลือกให้กับผู้ลงทุนไทยมากขึ้นกว่าในอดีต ส่วนในประเทศเองนั้นแนวโน้มการพัฒนากองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็จะมุ่งไปในแนวทางของ REIT ซึ่งเป็นแนวทางสากลที่นิยมใช้กันในต่างประเทศ โดยหลักการในการกำกับดูแล REIT จะสอดคล้องกับแนวปฏิบัติของ REIT ในต่างประเทศ ซึ่งมีความยืดหยุ่นกว่า “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1)” เช่น สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท โดยต้องมีวัตถุประสงค์ที่จะจัดหาผลประโยชน์เพื่อให้ได้ค่าเช่า แต่ต้องไม่เป็นการเช่าเพื่อทำธุรกิจที่ไม่เหมาะสมหรือผิดกฎหมาย สามารถกู้ยืมเงินได้มากขึ้นจาก 10% เป็น 50% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ผ่อนคลายข้อจำกัดในการถือหน่วยของบุคคลใดบุคคลหนึ่งมากขึ้นจากไม่เกิน 1 ใน 3 เป็น “ไม่เกิน 50%” เพื่อไม่ให้บุคคลใดบุคคลหนึ่งมีอำนาจเบ็ดเสร็จในการกำหนดนโยบาย
“ทั้งนี้ REIT จะเป็นทางเลือกการลงทุนใหม่ที่น่าสนใจสำหรับผู้ลงทุนที่สนใจลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะเป็นวิธีที่ทำให้ไม่ต้องใช้เงินลงทุนมากเหมือนกับการลงทุนโดยตรงและมี ข้อจำกัดน้อยกว่าการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากโครงสร้าง REIT มีความเป็นสากลและมีความยืดหยุ่นในการลงทุนและบริหารจัดการมากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น ในอนาคตท้ายที่สุดจึงไม่ควรมีการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) อีกต่อไป ทางสำนักงาน ก.ล.ต. อยู่ระหว่างหารือกับกรมสรรพากรที่จะให้รูปแบบการจัดเก็บภาษีเกี่ยวกับธุรกรรม REIT ใกล้เคียงกับการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์มากที่สุด โดยจะได้ประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในประเด็นภาระภาษีและค่า ธรรมเนียมต่างๆ ต่อไป เพื่อจะออกเป็นกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการจัดตั้งกอง REIT ออกมาในอนาคตอันใกล้นี้”


@ โอกาสของการลงทุนใน REIT

“ดารบุษป์ ปภาพพจน์” รองกรรมการผู้จัดการ ผู้บริหารสายงานพัฒนาธุรกิจและการตลาด 2 บลจ.กรุงไทย บอกว่า นักลงทุนไทยอาจจะไม่คุ้นเคยกับ REIT เพราะกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจะเป็นประเภท “กอง 1” แต่ในต่างประเทศกอง REIT ได้รับความนิยมเป็นอย่างมากจากนักลงทุนทั่วทุกมุมโลก โดยหากไปดูสัดส่วนระหว่างกอง REIT เทียบกับหุ้นอสังหาริมทรัพย์ (Non-REIT) ทั่วโลก ณ วันที่ 30 มิ.ย. 2011 พบว่าเป็น REIT ประมาณ 72% เป็น Non-REIT 28% ในอเมริกาเหนือเป็น REIT ประมาณ 98% และเป็น Non-REIT ประมาณ 2% ในยุโรปเป็น REIT ประมาณ 65% เป็น Non-REIT ประมาณ 35% ในออสเตรเลีย นิวซีแลนด์และหมู่เกาะแปซิฟิกเป็น REIT 100% ในขณะที่ในเอเชียเองนั้นยังมีสัดส่วนของ REIT ค่อนข้างน้อยประมาณ 19% เป็น Non-REIT ประมาณ 81% จะเห็นว่าในภูมิภาคที่มีตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีพัฒนาการมาอย่างยาวนานนั้นจะมีสัดส่วนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านรูปแบบของ REIT เป็นส่วนใหญ่ แต่ในเอเชียยังมีสัดส่วนค่อนข้างน้อย ในไทยเองยังไม่มีแต่ในอนาคตแนวโน้มของการพัฒนาในไทยเองก็จะมุ่งไปสู่รูปแบบของ REIT ซึ่งเป็นสากลกว่าด้วยเช่นกัน
โดยอสังหาริมทรัพย์ที่ REIT ลงทุนนั้น ก็จะมีหลากหลายทั้งโรงแรม โกดังให้เช่า ศูนย์การแพทย์ ที่อยู่อาศัย อุตสาหกรรม สำนักงาน ศูนย์การค้า และอื่นๆ เป็นต้น ทั้งนี้ภาพของ REIT ในต่างประเทศอาจจะไม่เหมือนกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ที่นักลงทุนไทยคุ้นเคยกันอยู่ ที่มักจะเป็นการลงทุนในลักษณะที่ 1 กองทุน ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพียงประเภทเดียวเท่านั้น แต่ REIT ในต่างประเทศ 1 กองทุน ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายมากกว่า 1 อสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างกอง REIT ที่ใหญ่สุดในสหรัฐ มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากถึง 393 แห่ง ดังนั้นในเรื่องของสภาพคล่องกอง REIT จึงมีมากกว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยค่อนข้างมาก

“กอง REIT เองก็ได้ประโยชน์ทางภาษีเช่นเดียวกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ในไทย คือต้องมีวัตถุประสงค์ที่จะจัดหาผลประโยชน์เพื่อให้ได้ค่าเช่าและจ่ายผลตอบแทนมาให้ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ โดยจุดที่ REIT ต่างจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ คือ สามารถที่จะกู้ยืมเงินได้ แต่ด้วยการบริหารจัดการที่ดีทำให้กอง REIT สามารถจ่ายผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วยได้อย่างสม่ำเสมอเช่นเดียวกัน”


@ตลาดหุ้นปรับฐานเป็นโอกาสลงทุน

“มนรัฐ ผดุงสิทธ์” กรรมการผู้จัดการ บลจ.วรรณ มองว่า กอง REIT ในต่างประเทศหัวใจสำคัญที่อยากให้นักลงทุนที่สนใจลงทุนมองในเรื่องของอัตราผลตอบแทนที่สม่ำเสมอในรูปของค่าเช่าที่จ่ายออกมาผ่านกองทุนมากกว่าเช่นเดียวกับการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ในไทย อย่างไรก็ตามในจังหวะที่ตลาดหุ้นปรับตัวลงถือเป็นจังหวะที่ดีที่จะเข้าไปลงทุนในกอง REIT ต่างประเทศเพราะราคาของ REIT ก็จะปรับตัวลงมาด้วยเช่นกัน นั่นหมายถึงอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่นักลงทุนจะได้รับจะปรับตัวสูงขึ้นกว่าในภาวะปกติด้วย ในส่วนของบริษัทเองก็เพิ่งขาย “กองทุนเปิด วรรณ พร็อพเพอร์ตี้ สิงคโปร์ (ONEPROP-SG)” ไปในช่วงต้นเดือน ก.ย. 54 ที่ผ่านมา เพราะมองว่าเป็นช่วงที่ตลาดหุ้นปรับฐานเป็นจังหวะที่ดีในการเข้าไปลงทุน ทั้งนี้หากดูดัชนีตลาดหุ้นสิงคโปร์ตั้งแต่ต้นปีถึงปัจจุบัน (29 ส.ค. 54) ปรับตัวลดลง 9.82% ในขณะที่ดัชนี REIT ของสิงคโปร์ปรับตัวลง 3.04% แต่ย้อนหลัง 1 ปี และ 3 ปี ดัชนีตลาดหุ้นสิงคโปร์ปรับตัวลดลง 1.47% และ 1.47% ตามลำดับ แต่ดัชนี REIT ของสิงคโปร์กลับให้ผลตอบแทน 4.22% และ 20.23% ตามลำดับ

“ทั้งนี้จะเห็นว่าหลังช่วงวิกฤติเศรษฐกิจโลกที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์เองมีการฟื้นตัวกลับมาแล้ว ในขณะที่ตลาดหุ้นสิงคโปร์เองยังค่อนข้างทรงตัว ดังนั้นแนวโน้มของอสังหาริมทรัพย์มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจนและในช่วงที่ตลาดหุ้นปรับตัวลงในช่วงที่ผ่านมา จึงเป็นโอกาสดีที่จะเข้าไปลงทุนในราคาที่ถูกลง”

เช่นเดียวกับดารบุษป์ที่มองว่า โอกาสที่ตลาดหุ้นปรับฐานเป็นโอกาสที่ดีในการเข้าไปลงทุนใน REIT เช่นเดียวกัน เพราะนักลงทุนจะสามารถลงทุนในราคาที่ถูกลงทำให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลซึ่งปกติกองทุนจะจ่ายในอัตราสม่ำเสมอจะสูงขึ้นด้วย เชื่อว่าโอกาสที่ตลาดหุ้นยังอยู่ในช่วงปรับฐานน่าจะเป็นจังหวะที่ดีในการเข้าไปลงทุน เพราะหากมองผลตอบแทนของกอง REIT โลกเปรียบเทียบกับตราสารหนี้โลกและหุ้นโลกพบว่าดัชนี REIT โลก ให้อัตราผลตอบแทนในช่วง 10 ปี (2001 - 2011) ที่ดีกว่าเฉลี่ย 10.7% ต่อปี ในขณะที่ตราสารหนี้โลกให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 4.5% ต่อปี และหุ้นโลกให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 2.2% ต่อปี

“โดยหลังวิกฤติเศรษฐกิจโลกครั้งล่าสุดผลตอบแทนของดัชนี REIT โลกปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และหากดูจุดต่ำสุดและจุดสูงสุดในช่วงที่ผ่านมาต่างกันอยู่ประมาณ 130% และปัจจุบันผลตอบแทนของ REIT โลก ก็ยังไม่ได้กลับไปสู่จุดสูงสุดในช่วงที่ผ่านมา แต่เป็นการปรับมาสู่ระดับภาวะปกติจากที่เคยตื่นตกใจกลัวมากในช่วงวิกฤติ แต่ก็ยังเป็นระดับที่ต่ำกว่าช่วงก่อนวิกฤติอยู่ดี เพราะความมุ่งหมายหลักของนักลงทุนใน REIT คือ เงินปันผลที่สม่ำเสมอในระยะยาวอยู่แล้ว เมื่ออัตราจ่ายเงินปันผลของ REIT ยังดีอยู่ก็ถือว่าเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนไทย”


@ REIT-สิงคโปร์กับ บลจ.วรรณ

ล่าสุด บลจ.วรรณได้เปิดขาย “กองทุนเปิด วรรณ พร็อพเพอร์ตี้ สิงคโปร์ (ONEPROP-SG)” โดยนำเงินที่ระดมทุนได้ไปลงทุนในหน่วยลงทุนของ “กองทุน Phillip Singapore Real Estate Income Fund” ซึ่งเป็นกองทุนหลัก ที่มีนโยบายลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์ โดยเฉลี่ยในรอบปีบัญชีไม่น้อยกว่า 80% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุน ซึ่งมี Phillip Capital Management (S) Ltd บริหารจัดการกองทุนให้ ทั้งนี้กองทุนหลักจะเลือกลงทุนในกอง REIT ที่จดทะเบียนในสิงคโปร์ที่มีอยู่ประมาณ 25 กองทุน เพื่อลงทุนในแต่ละช่วงเวลาประมาณ 15 -18 กองทุน โดยเน้นหนักในสิงคโปร์เป็นหลักประมาณ 73% ที่เหลือจะเป็นฮ่องกง 9% และอินโดนีเซีย 6% โดยปัจจุบันเน้นหนักไปในอสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรมประมาณ 43% ค้าปลีก 21% และออฟฟิศ 14%

โดยมนรัฐ บอกว่า จุดเด่นของกองทุนหลักคือโอกาสในการกระจายการลงทุนใน “ตลาดกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์” ซึ่งมีความผันผวนของรายได้น้อยกว่าฮ่องกงและสามารถติดตามการลงทุนได้ง่ายกว่าเป็นตลาดที่มีศักยภาพอีกตลาดหนึ่งโดยมีมูลค่าตลาดของกองทุนลักษณะนี้สูงเป็นอันดับต้นๆ ในเอเชีย ประมาณ 30 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ในขณะที่ของไทยอยู่ประมาณ 3.3 พันล้านดอลลาร์สหรัฐเท่านั้น ที่สำคัญพื้นที่ของสิงคโปร์มีจำกัดในขณะที่ดีมานด์มีอยู่มาก เพราะสิงคโปร์เป็นฐานการผลิตที่สำคัญของอุตสาหกรรมขนาดกลาง เช่น อิเล็กทรอนิกส์ ยา และเคมีภัณฑ์ เป็นต้น ซึ่งเป็นปัจจัยให้ธุรกิจโรงงานให้เช่าและโกดังเก็บสินค้ามีการเติบโตเป็นอย่างมาก

ในขณะที่สิงคโปร์ก็ยังเป็นศูนย์กลางทางการเงินที่สำคัญที่สุดในภูมิภาคอาเซียนทำให้สถาบันการเงินต่างๆ ทั่วโลกมาตั้งสำนักงานใหญ่เป็นจำนวนมาก และเป็นปัจจัยสำคัญให้ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าและธุรกิจเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์สำหรับชาวต่างชาติมีการเติบโตที่ดีและมีรายได้ที่มั่นคงอีกด้วย
“เช่นเดียวกับภาคการท่องเที่ยวเองนั้นสิงคโปร์มีการพัฒนาแหล่งท่องเที่ยวใหม่อย่างต่อเนื่อง เช่น Marina Bay Sand และสวนสนุก Universal Studios บนเกาะ Sentosa ซึ่งถือได้ว่าเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่มีศักยภาพในการดึงดูดนักท่องเที่ยวได้เป็นอย่างดี ทำให้ตัวเลขนักท่องเที่ยวเติบโต 20% ในปี 2010 และคาดว่าจะโต 15% ในปี 2011 และมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องในอนาคต”


@ REIT-โลก กับ บลจ.กรุงไทย

ในขณะที่ บลจ.กรุงไทยกำลังเสนอขาย “กองทุนเปิดเคแทม เวิลด์ พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์ (KT-PROPERTY)” ระหว่างวันที่ 12 -21 ก.ย. 54 นี้ ซึ่งจะนำเงินที่ระดมทุนได้ไปลงทุนใน “กองทุน Henderson Global Property Equities Fund” ที่มีนโยบายสร้างผลตอบแทนระยะยาวจากการลงทุนในหุ้นของบริษัท หรือREIT ที่จดทะเบียนหรือมีการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ที่มีการกำกับดูแล โดยมีรายได้หลักจากการเป็นเจ้าของ บริหารจัดการ และหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก ซึ่งมี Henderson Global Investors บริษัทจัดการลงทุนที่มีความชำนาญในเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของโลกมีสินทรัพย์ภายใต้การบริหารสูงถึง 5.56 แสนล้านบาท เป็นผู้บริหารจัดการกองทุนให้

ปัจจุบันกองทุนหลักลงทุนใน REIT ทั่วโลกประมาณ 70% และ Non-REIT ประมาณ 30% โดยปัจจุบันลงทุนในสหรัฐ 40% เอเชียและออสเตรเลีย 40% และยุโรปประมาณ 20%ดังนั้นในส่วนเงินปันผลที่ได้จากกอง REIT ที่กองทุนไปลงทุนจะช่วยลดความผันผวนในด้านรายได้ให้กับกองทุนได้เป็นอย่างดี
โดยดารบุษป์ บอกว่าภาพเศรษฐกิจสหรัฐและยุโรปแตกต่างจากภาพของบริษัทจดทะเบียนค่อนข้างมากที่ยังคงมีกำไรเติบโตดี อัตราการเช่าในสหรัฐเองก็ยังดีโดยเฉพาะกลุ่มอพาร์ตเมนต์ ค้าปลีกอัตราเช่ายังอยู่ในเกณฑ์ดีเพราะไม่ว่าเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไรคนก็ยังต้องการที่อยู่อาศัย แต่ในส่วนของออฟฟิศสำนักงานในแถบชานเมืองอาจจะได้รับผลกระทบบ้างจากการที่มีการปลดคนงานออกในช่วงวิกฤติที่ผ่านมา ในส่วนของยุโรปเองนั้นจะเน้นสถานที่ท่องเที่ยวที่สำคัญใจกลางอังกฤษเป็นต้น เพราะนักท่องเที่ยวที่เข้ายุโรปไม่ได้ลดลงเลยส่วนใหญ่จะเป็นนักท่องเที่ยวจากจีน เรียกว่าอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในยุโรปอยู่ในกองทุนหลักเกือบทั้งหมดโดยกองทุนหลักเน้นลงทุนในสหราชอาณาจักร ฝรั่งเศส เนเธอร์แลนด์ และสวีเดน
ขณะที่แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในเอเชีย แปซิฟิก ได้แก่ จีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ มีมาตรการลดความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย อัตราการขยายตัวของการเช่าสำนักงานชะลอตัวลง แต่ยอดขายสินค้าอุปโภคบริโภคและการท่องเที่ยวยังแข็งแกร่ง ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยในออสเตรเลียมีความร้อนแรงเกินไป ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ค่อนข้างมีเสถียรภาพ แต่มีต้นทุนสูง ส่วนญี่ปุ่นอยู่ระหว่างการฟื้นตัวภายหลังเหตุการณ์แผ่นดินไหว ปัจจัยบวกต่อกลุ่มที่อยู่อาศัย

“สำหรับพอร์ตการลงทุนของกองทุนหลักที่มีมูลค่าสูงสุด 3 อันดับแรก คือ บริษัท Sun Hung Kai Properties ซึ่งถือว่าเป็นที่มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 45 ล้านตารางฟุตในฮ่องกง และยังเป็นเจ้าของตึกที่สูงที่สุดในฮ่องกง คือ ตึก ICC ส่วนอันดับที่ 2 คือ SIMON เป็น REITs ที่ใหญ่สุดในอเมริกา มีสินทรัพย์ที่ลงทุนมากถึง 393 แห่งอยู่ใน REIT และบริษัท Land Securities กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในสหราชอาณาจักร เป็นต้น เรียกว่าอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำเกือบทั่วโลกล้วนอยู่ในกองทุนหลักกองนี้”


@ แนะทำความเข้าใจก่อนลงทุน

“ไววิทย์ อุทัยเฉลิม” กรรมการผู้จัดการ บลจ.ซีมิโก้ แนะนำว่า การลงทุนใน REIT เป็นเครื่องมือในการเข้าไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน ดังนั้นก่อนที่นักลงทุนจะเข้าไปลงทุนต้องเข้าใจในสิ่งที่ตัวเองจะไปลงทุนก่อนนี่สำคัญที่สุด แล้วการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สำคัญคือเรื่องของทำเลว่าดีหรือไม่ มีศักยภาพในการเติบโตของรายได้ มีอัตราการเช่าเป็นอย่างไรไม่ต่างกับการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ในไทย ซึ่งนักลงทุนควรจะต้องสนใจในเรื่องคุณภาพของทรัพย์สินที่กองทุนเข้าไปลงทุนด้วย แต่เนื่องจาก REIT ในต่างประเทศอาจจะไกลตัวนักลงทุนออกไปอย่างไรก็คงต้องดูว่าผู้บริหารกองทุนคือใครด้วย เพราะเขาจะเป็นผู้ที่คัดเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนให้กับเรา นอกจากนี้โดยปกติแล้วผลตอบแทนจากการลงทุนใน REIT จะมาจาก 2 ส่วน คือ 1. “เงินปันผล” และ 2. “ส่วนเกินมูลค่าเงินลงทุน (Capital Gain)” ก็เป็นสิ่งที่นักลงทุนควรพิจารณาประกอบด้วย ที่สำคัญเมื่อเป็นการไปลงทุนในต่างประเทศ เรื่อง “ความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน” ทาง บลจ.ผู้ออกกองทุนมีนโยบายในการบริหารจัดการในเรื่องนี้อย่างไร ก็เป็นสิ่งที่ละเลยไม่ได้ทีเดียว นอกจากนี้ยังอาจจะต้องพิจารณาดูถึงความเสี่ยงในระดับประเทศหรือภูมิภาคที่กองทุนเข้าไปลงทุนประกอบด้วยเช่นกัน

“อัตราผลตอบแทนของกอง REIT ในต่างประเทศ กับกองอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ในประเทศไทยเอง ถือว่าใกล้เคียงกันและไม่แตกต่างกันมากนัก เพียงแต่ REIT ในต่างประเทศอาจจะมีโอกาสทำกำไรจากราคาซื้อขายที่สูงขึ้นมากกว่าในไทย เนื่องจากกองอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ในไทยเองยังตั้งมาได้ไม่นาน ยังไม่เห็นกองที่มีการขายเอาส่วนเกินมูลค่าเงินลงทุนออกมาที แต่ในอนาคตก็อาจจะมีให้เห็นมากขึ้น”
ระหว่างที่รอเกณฑ์ REIT ของไทย นักลงทุนที่สนใจจะกระจายการลงทุนในไปในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ ก็สามารถทำได้ผ่านกอง FIF- REIT ได้ ซึ่งถือเป็นอีกหนึ่งการลงทุนทางเลือกที่น่าสนใจไม่แพ้กัน

from www.bangkokbiznews.com

---