หลักการลงทุน ในอพาร์ทเม้นท์ขนาดเล็ก (ใครว่าไม่คุ้ม)

ที่ดินแปลงเล็ก 80-150 ตร.ว. บางคนว่าไม่ได้ทำอะไร บางคนว่าทำอะไรไม่ได้นอกจากบ้านพักอาศัย เพราะที่ดินน่าจะมีขนาดเล็กเกินไป ความคิดเห็นนี้ถูกถกเถียงในวงกว้างเพราะหากอยู่ในที่ดินที่แพงมาก ๆ จะปลูกบ้านอย่างเดียวคงจะไม่ได้ เพราะน่าจะทำกำไรจากการลงทุนในที่ดินแปลงเล็กได้บ้าง
มิเช่นนั้นผู้ประกอบการรายย่อยไม่ต้องลืมตาอ้าปากในบริเวณผู้ดีกันซะที ปล่อยให้คนใหญ่ ๆ ทำกันไปก็คงจะไม่มันส์

รศ.ทิพย์สุดา ปทุมนนท์ หรือ อ.แม้ว ผู้ให้กำเนิดวิชาชีพกับผู้เขียนสอนปรัชญาทางสถาปัตยกรรมในการใช้งานเหมือนตัวหนังสือว่า “ด” ดอเด็กหัวกลมคิดน้อย ใสซื่อ หลังตรง ไม่เหมือน “ฒ”ทอผู้เฒ่า หัวแตก หลังงอ มีไม้เท้า

ชี้ให้เห็นว่า ผู้ใหญ่คิดอะไรได้รอบคอบ เยอะแยะ คิดแบบหัวแตก ส่วนเด็ก ๆ คิดจากความบริสุทธิ์ เพราะฉะนั้น การที่เราจะสร้างสถาปัตยกรรมให้กับคนรุ่นใหม่ที่อยากลงทุนอย่างพอเพียงย่อมมีทางออกทางสถาปัตยกรรม

อย่างตัวหนังสือที่เราเห็น เหมือนประเทศจีน การเขียนหนังสือนับเป็นศิลปะและซ่อนปรัชญาการทำงาน+จิต +วิญญาณ ต่าง ๆ มากมาย การเลือกพื้นที่ต้องถูกโซนนิ่งผังสีที่ขอใบอนุญาตอาคารพักอาศัยรวม ความสูงต้องไม่เกิน 23 เมตร (เดี๋ยวจะอธิบายในคราวหน้า) อาคารพื้นที่ประมาณไม่เกิน 2,000 ตร.ม. ตามกฎหมายกำหนด

ผังสีต้องอยู่ในบริเวณ สีส้ม สีน้ำตาล หรือสีแดง บางคนซื้อที่ดินผิดแปลง ผิดโซนสีอื่นไม่ได้ เช่นบริเวณพุทธมณฑลจะเป็นสีเขียว ได้ใบอนุญาตบ้านเดี่ยว 50 ตร.ว. เท่านั้น ผังสีแต่ละผังต้องดูตัวเลขย่อตามหลัง ซึ่งจะบอกได้ว่าสามารถสร้างได้สัดส่วนเท่าไหร่ 1:3, 1:7, 1:10

มีสูตรสำเร็จเพิ่มเติมดังนี้
- รูปร่างที่ดินเป็นทรงสี่เหลี่ยม จะสี่เหลี่ยมอย่างไรก็ได้เพราะอาคารจะเป็นรูปสี่เหลี่ยมรับกับรูปร่างของอาคารพักอาศัยรวม
- ถนนหน้าโครงการควรมีขนาดกว้างตั้งแต่ 6 เมตรขึ้นไป เพื่อความสะดวกในการเข้าออกและความสูงของอาคาร   ตามกฎหมาย เพราะขนาดความสูงกำหนดโดยความกว้างของถนนด้วย (จะกล่าวในภายหลัง)
- ขนาด 5 ชั้น ไม่ต้องมีลิฟต์ก็ได้ แต่ถ้า 5 ชั้นขึ้นไปควรมี พูดง่าย ๆ คือ 6-8 ชั้น
- ทางรัฐศาสตร์ควรคำนึงถึงเพื่อนบ้านรอบข้างและการสานสัมพันธ์กับเจ้าหน้าที่ราชการด้วย
- ขนาดห้องเฉลี่ยประมาณ 20 ตร.ม. ขึ้นไป รวมห้องน้ำไม่รวมระเบียง
- ฝ้าเปลือย
- แอร์, เครื่องทำน้ำอุ่น, เคเบิล   ทีวี, คีย์การ์ด
- การวางอาคารให้ร่มเย็น ถูกทิศลมและแดดร่มให้มากที่สุด
- ระยะคุ้มทุนประมาณ 7-9 ปี
- ราคาค่าก่อสร้าง ตร.ม. ละ 10,000 บาท
- ราคาค่าออกแบบ จะเป็น % ของการก่อสร้าง
- การเว้นรอบอาคาร เว้นรอบ 2 เมตร ไม่มีช่วงเปิด
- ด้านที่มีช่องเปิด 6 วัน 3 เมตร
- ที่ดินควรเลือกที่ทำเลดี คนเยอะ ๆ เช่น หลัง มรภ.จันทรเกษม  รัชดา ฯลฯ

ตารางค่าออกแบบ (แบบมืออาชีพทำ) ไม่ใช่แบบเด็กสมัครเล่น
- ระยะเวลาก่อสร้างประมาณ 1 ปี
- งบประมาณใน 100 ตร.ว. 8 ชั้น มีลิฟต์อยู่ที่ 18 ล้าน 1,500 ตร.ม., ตร.ม.ละ 1,200 บาท ไม่รวมที่ดิน ตกแต่งภายในอีกห้องละ 35,000 บาท
- พื้นระบบไร้คาน (post tension)

from http://goo.gl/eg0kL3