สำนักข่าวหุ้นอินไซด์(3 กันยายน 2557)---REIT (Real Estate Investment Trust: REIT) เป็นทางเลือกการลงทุนรูปแบบใหม่ และเป็นการพัฒนาโครงสร้างการระดมทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นไปตามแนวทางสากลที่นิยมใช้กันในต่างประเทศ ปี 2013 เป็นปีสุดท้ายที่ ก.ล.ต. อนุญาตให้มีการจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบเดิมคือ Property Fund ก่อนจะเปลี่ยนมาเป็น REIT ซึ่งเป็นรูปแบบที่สากลกว่า ยืดหยุ่นกว่า และกฎหมาย Trust ของเราพร้อมแล้ว ที่ผ่านมาประเทศไทยแทบจะเป็นประเทศเดียวในโลกที่มี Property Fund
REIT เป็นกองทรัพย์สินที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเป็นกอง Trust ไม่ใช่นิติบุคคลเหมือนกองทุน Property Fund โดยสินทรัพย์ที่ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี (Trustee) ซึ่ง Trustee มีอำนาจดูแลและบริหารจัดการทรัพย์สินในกองทรัสต์ รวมทั้งดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT manager) เพื่อประโยชน์ของผู้ถือใบทรัสต์ โดยที่ผู้ถือใบทรัสต์จะเป็นผู้รับประโยชน์ในทรัพย์สินของกองทรัสต์ โดย REIT จะอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของก.ล.ต.
รายได้ของ REIT จะมาจากค่าเช่าในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว (เช่น ห้างสรรพสินค้า โรงแรม โรงงาน คลังสินค้า) เหมือนกันกับ Property Fund แต่ REIT ต้องไม่เป็นการเช่าเพื่อทำธุรกิจที่ไม่เหมาะสมหรือผิดกฎหมาย รายได้ค่าเช่าต้องไม่น้อยกว่า 75% ของมูลค่าสินทรัพย์รวม ส่วนการลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ เช่นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จ พันธบัตรรัฐบาล เงินฝากธนาคาร เป็นต้น ต้องไม่เกิน 25% REIT ต้องจ่ายผลตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรสุทธิ และต้องเปิดโอกาสให้นักลงทุนต่างประเทศเข้ามาลงทุนได้ แต่ต้องไม่เกิน 50% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด
จะเห็นว่า REIT กับ Property Fund เหมือนกันตรงที่มีรายได้เป็นค่าเช่า ซึ่งค่อนข้างแน่นอน ไม่หวือหวา การเติบโตหลักๆจะมาจากการขึ้นค่าเช่า หรือการเพิ่มขึ้นของตัวอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า ส่วนผลตอบแทน ความเสี่ยง และการเติบโตจะขึ้นอยู่กับคุณภาพของสินทรัพย์นั้นๆ
ส่วนความต่างหลักๆ คือ
1. Property Fund ลงทุนได้เฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในประเทศไทยเท่านั้น ส่วน REIT ลงทุนได้ในอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่อยู่ในไทยและต่างประเทศ
2. Property Fund ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จ ไม่ได้ แต่ REIT ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จได้ แต่ต้องไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม
3. Property Fund กู้ยืมเงินได้ไม่เกิน 10% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) แต่ REIT กู้เงินได้มากกว่า แต่ต้องไม่เกิน 35% ของทรัพย์สินรวม และได้ไม่เกิน 60% หาก REIT นั้นๆได้รับ Credit rating ในระดับ Investment Grade
4. ผู้ถือหน่วยของ Property Fund ที่เป็นบุคคลเดียวหรือกลุ่มบุคคลเดียว ห้ามถือหน่วยเกิน 1 ใน 3 แต่ REIT บุคคลเดียวถือหน่วยได้สูงสุดไม่เกิน 50%
5. ในเรื่องของภาษี เงินปันผลที่ได้จาก Property Fund ถ้าเป็นบุคคลธรรมดา หักภาษี ณ ที่จ่าย 10% ถ้าเป็นนิติบุคคล ได้รับการลดหย่อนพิเศษ ส่วนเงินปันผลที่ได้จาก REIT ผู้ถือหน่วยทุกประเภทต้องเสียภาษี
สรุปความแตกต่างของ REIT และ Property Fund และบริษัทที่ทำธุรกิจให้เช่าพื้นที่ ดังนี้
| Property Fund | REIT | บริษัทที่ทำธุรกิจให้เช่าพื้นที่ | |
| สินทรัพย์ที่ลงทุนได้ | อสังหาริมทรัพย์เฉพาะเจาะจง | อสังหาริมทรัพย์เฉพาะเจาะจงแต่ต้องไม่ทำธุรกิจผิดกฎหมายหรือผิดศีลธรรม | ทำธุรกิจในรูปแบบให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ |
| ขนาดขั้นต่ำ | ไม่ต่ำกว่า 500 ล้านบาท | ไม่ต่ำกว่า 500 ล้านบาท | ไม่กำหนด |
| จำนวนผู้ถือหน่วย | ตอนจัดตั้ง > 250 ราย หลังจัดตั้ง > 35 ราย | ตอนจัดตั้ง > 250 ราย หลังจัดตั้ง > 35 ราย | ไม่กำหนด |
| ข้อจำกัดการถือหน่วยของบุคคลหรือกลุ่มบุคคลเดียวกัน | ห้ามเกิน 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยทั้งหมด | ห้ามเกิน 50% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด | ไม่กำหนด |
| ผู้บริหารกอง | บลจ. | REIT Manager ซึ่งอาจเป็น บลจ. หรือบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาฯตามเกณฑ์ของก.ล.ต. | บริษัทที่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาฯ |
| การลงทุนในต่างประเทศ | ทำไม่ได้ | ทำได้ | ทำได้ |
| การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จ | ทำไม่ได้ | ทำได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม | ไม่กำหนด |
| การกู้ยืมเงิน | ไม่เกิน 10% ของ NAV | ไม่เกิน 35% ของสินทรัพย์รวม และไม่เกิน 60% หากได้รับ Credit rating ในระดับ Investment grade | ไม่มีข้อจำกัด |
| การจ่ายเงินปันผล | ไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรสุทธิ | ไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรสุทธิ | แล้วแต่นโยบายบริษัท |
| ภาษี | - รายได้ของกองทุนไม่เสียภาษีเงินได้นิติบุคคล - เงินปันผลของบุคคลธรรมดาเสียภาษี ณ ที่จ่าย 10% - เงินปันผลของนิติบุคคล ได้รับการลดหย่อนพิเศษ | - รายได้ของ REIT ไม่เสียภาษีเงินได้นิติบุคคล - ผู้ถือหน่วยทรัสต์ทุกประเภทต้องเสียภาษีเงินปันผล | - รายได้ของบริษัทเสียภาษีนิติบุคคล - เงินปันผลของบุคคลธรรมดาเสียภาษี ณ ที่จ่าย 10% |
